경기 의정부시 녹양힐스테이트는 1,196세대 15개동 대단지로, 대표 평형인 84㎡ 기준 3억 중반대 시세에 전세가율 67% 수준입니다. 2006년 준공, 최근 18개월 실거래 73건으로 거래도 꾸준한 편입니다.
의정부에서 연식 있는 대단지를 찾는 분들이라면 한 번쯤 이름을 들어봤을 단지입니다.
1,196세대라는 규모도 눈에 띄지만, 바로 옆 녹양역이 개통된 그해에 함께 입주를 시작했다는 점도 재미있는 포인트입니다.
20년 가까이 같은 자리를 지켜온 단지가 지금은 어떤 모습인지, 로드뷰와 항공뷰 자료를 하나씩 짚어가며 살펴보겠습니다.
결론부터 말하면, 녹양힐스테이트는 시세차익보다는 실거주 만족도를 우선하는 수요에 좀 더 잘 맞는 단지입니다.
세대당 주차 1.01대, 노인정을 포함한 부대시설, 단지 내부의 완만한 동선을 보면 특히 은퇴 후 오래 눌러앉을 집을 찾는 분들 눈에 들어올 조건들이 많습니다.
다만 84㎡ 기준 고점 대비 11% 빠진 뒤 최근 3개월 +3%로 완만히 반등하는 흐름이라, 단기 차익을 노린 진입이라면 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
시세·실거래는 2026년 7월 신고분까지 반영했고, 교통·개발 관련 일정은 이후 공식 발표를 기준으로 한 전망임을 미리 밝혀둡니다.
위치부터 확인하고 갑시다
주소는 경기 의정부시 녹양로62번길 12, 의정부에서도 북쪽에 자리한 녹양동입니다.
가장 가까운 역은 1호선(경원선) 녹양역인데, 가능역과 양주역 사이에 있는 의정부시 최북단 전철역입니다.
공교롭게도 이 역 역시 2006년에 문을 열어서, 단지와 역이 사실상 같은 해에 동네에 자리 잡은 셈입니다.
다만 항공뷰 축척으로만 가늠해 봐서는 단지에서 역까지의 정확한 도보 시간까지는 확인이 안 됩니다. 실제 거리감은 카카오맵에서 도보 경로로 한 번 확인해 보시는 걸 권합니다.
단지 정문 방향이라고 알려진 각도의 로드뷰로 보면, 실제로는 넓은 도로가 아니라 단지 내부 보행로만 잡혀서 정문 차량 진입로의 폭이나 동선까지는 사진만으로 확인하기 어려웠습니다.
반면 항공뷰에서 보면 단지 남쪽으로는 의정부지방검찰청과 의정부지방법원 건물이 바로 붙어 있어서, 저층 관공서 특유의 조용한 스카이라인이 이어지는 게 눈에 띕니다.
이런 조용한 분위기는 상권 접근성과는 맞바꿔야 하는 부분이라, 생활 편의와 정온함 중 어느 쪽에 무게를 두는지에 따라 체감이 갈릴 것 같습니다.
단지 개요 — 몇 세대, 몇 년생인가
K-APT 공공데이터 기준으로 1,196세대, 15개동, 사용승인일은 2006년 8월 25일입니다. 올해 기준 만 20년이 다 되어가는 셈입니다.
주차는 총 1,207대(지상 262대·지하 945대)로 세대당 1.01대입니다. 딱 1대를 겨우 넘기는 수준이라, 차량을 두 대 이상 굴리는 가구라면 실제 배정이나 여유분은 관리사무소에 미리 확인해 보는 게 안전합니다.
난방은 개별난방, 구조는 계단식이고 시공사는 현대건설입니다. 승강기 28대, CCTV 245대가 설치돼 있어 규모 대비 관리 인프라는 갖춰진 편으로 보입니다.
부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다. 노인정이 따로 있다는 점은 은퇴 후 실거주를 염두에 둔 분들에게는 눈여겨볼 만한 대목입니다.
항공뷰 라벨(101~115동)로 보면 동들이 나란히 늘어선 판상형 구획에 가까워 보이는데, 라벨과 아이콘이 지붕선을 가려서 정확히 일자형인지 혼합형인지까지는 사진만으로 단정하기 어려웠습니다.
내부 도로 로드뷰로 보면 15층 안팎으로 보이는 베이지·아이보리색 외벽에 발코니 창이 규칙적으로 배열돼 있고, 동 중앙부에는 아치형 장식 포인트가 있어 마감이 깔끔한 인상을 줍니다.
같은 로드뷰에서 도로 양쪽으로는 흰색 주차 구획선이 그어진 왕복 통로와 별도로 분리된 보도블록 인도가 보이는데, 경사 없이 평탄해서 단지 내부만 놓고 보면 걷기 편한 동선입니다.
실거래가로 보는 지금 가격
| 평형 | 매매 평균 (범위) | 거래 | 전세 평균 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 84㎡(34평) | 3억 5,085 (2억 5,500~4억) | 39건 | 2억 3,530 | 67% |
| 59㎡(24평) | 2억 7,700 (2억 4,900~3억) | 27건 | 2억 386 | 74% |
| 74㎡(30평) | 3억 3,940 (3억 2,000~3억 6,500) | 5건 | 2억 3,910 | 70% |
| 116㎡(대형) | 4억 4,950 (참고·2건) | 2건 | 4억 | 89% |
국토부 실거래가 기준 최근 18개월 · 2026.07 기준
가장 거래가 많은 84㎡(34평)은 3억 중반대, 59㎡(24평)은 2억 후반대에 형성돼 있습니다.
전세가율은 84㎡가 67%, 59㎡가 74%로 소형이 좀 더 높습니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비중을 뜻하는데, 이 비중이 높을수록 매매가와 전세가 사이의 갭(차액)이 작아서 갭투자 접근이 상대적으로 쉬워진다고 이해하면 됩니다.
74㎡은 5건, 116㎡은 2건으로 표에 '참고·N건'으로 표시된 만큼 평균값을 그대로 시세로 단정하기보다는 참고 수준으로만 보시는 게 맞습니다. 특히 116㎡은 단 2건 거래라 가격대가 들쭉날쭉할 수 있습니다.
가격 위치를 보면 84㎡은 2025년 2월 고점 대비 11% 빠졌다가 최근 3개월 +3%로 완만히 돌아서는 중이고, 59㎡은 2025년 6월 고점 대비 -5%에 최근 3개월 +1%로 낙폭도 회복도 상대적으로 작았습니다.
정리하면 대형 평형이 조정폭도 크고 반등폭도 큰 전형적인 흐름이고, 소형은 등락 자체가 완만한 편입니다. 아래 차트로 흐름을 같이 보시죠.
17개월·13개월 추이를 보면 두 평형 모두 큰 급락 없이 완만한 조정 후 반등 구간에 들어선 모양입니다.
매매·전세 막대를 나란히 놓고 보면 평형이 커질수록 매매-전세 격차, 즉 갭이 벌어지는 구조가 한눈에 보입니다.
인근 단지와 평당가 비교
| 단지 | 평당가 (84㎡(34평) 기준) | 입주 |
|---|---|---|
| 신일유토빌 | 2,081만 | 2003 |
| 현대아이파크 | 1,558만 | 2002 |
| 송산대우푸르지오 | 1,517만 | 2005 |
| SKVIEW | 1,498만 | 2007 |
| 금오2차신도브래뉴업 | 1,439만 | 2007 |
| 녹양힐스테이트 (이 단지) | 1,370만 | 2006 |
| 신도브래뉴 | 1,225만 | 2006 |
평당가 = 매매가 ÷ 전용평, 국토부 실거래 중앙값(최근 18개월) · 인근 동연식 단지
평당가는 전용면적 기준 평(3.3㎡)당 가격을 뜻하는데, 네이버부동산 등에서 흔히 보는 공급면적 기준보다 숫자가 높게 나오는 경우가 많다는 점은 참고해 두시면 좋습니다.
녹양힐스테이트는 84㎡ 기준 평당 1,370만원으로, 같은 2006년생인 신도브래뉴(1,225만)보다는 조금 높고 2003~2007년생 인근 단지들 중에서는 낮은 편에 속합니다.
2003년생인 신일유토빌이 오히려 평당 2,081만원으로 가장 높게 형성된 걸 보면, 단순히 연식만으로 가격이 정해지는 건 아니라는 걸 알 수 있습니다. 역과의 체감 거리나 브랜드 인지도, 상권과의 거리 같은 요소가 복합적으로 작용했을 가능성이 있어 보입니다.
정확한 원인까지는 실거래 데이터만으로 단정하기 어려우니, 관심 있는 단지가 있다면 카카오맵으로 위치를 직접 겹쳐 보시는 것도 방법입니다.
출퇴근 동선과 교통 호재
GTX-C는 덕정에서 수원까지 잇는 노선으로, 의정부에서는 의정부역이 정차역입니다. 착공은 2026년 상반기에 본격화됐고 완공은 2031년 이후로 보는 시각이 우세합니다(뉴스1, 의정부시).
녹양힐스테이트 기준으로 보면 GTX-C를 타려면 녹양역에서 1호선으로 의정부역까지 한 정거장을 이동한 뒤 환승해야 합니다. 단지 바로 앞에서 GTX가 서는 구조는 아니라는 점은 분명히 짚고 가야 할 부분입니다.
7호선 연장(도봉산~옥정~포천선)도 진행 중인데, 1단계인 도봉산~옥정 구간은 전 구간 터널이 관통돼 2027년 개통에 청신호가 켜졌다는 보도가 나왔습니다(경기신문).
다만 이 노선 역시 정거장이 옥정·고산 방면에 몰려 있어서 녹양동 쪽 직접 수혜는 제한적입니다. 녹양힐스테이트 입장에서는 두 노선 모두 '동네 자체가 좋아지는' 간접 수혜에 가깝다고 보는 게 현실적입니다.
항공뷰로 넓게 보면 녹양역과 의정부역, 그리고 두 역 사이 도로망이 한눈에 들어옵니다. 출퇴근 동선을 그려볼 때 참고하시면 좋습니다.
주변 개발 호재와 악재
의정부 전체로 눈을 넓히면 공급 물량이 만만치 않습니다. 용현동 탑석 푸르지오 파크7은 935세대, 2029년 3월 입주 예정입니다.
다만 이 단지는 1순위 청약에서 0.29대 1로 미달을 겪었는데, 현지에서는 비역세권 입지와 인근 노후 주택가, 아쉬운 생활 인프라가 원인으로 꼽혔습니다(스트레이트뉴스). 신규 대단지라고 무조건 수요가 몰리는 건 아니라는 걸 보여주는 사례입니다.
금오동 롯데캐슬 나리벡시티는 671세대로 2027년 11월 입주 예정이고(파이낸셜뉴스), 회룡역 인근 힐스테이트 회룡역파크뷰는 총 1,816세대 중 일반분양 674세대로 2026년 4월 입주가 예정돼 있습니다.
미군 반환 공여지였던 캠프라과디아 부지에는 의정부역 센트럴 아이파크가 들어섭니다. 아파트 400세대에 오피스텔 156실을 더해 총 556세대 규모이고, 입주는 2030년 1월로 잡혀 있습니다(이뉴스).
이 단지들 대부분이 녹양힐스테이트와 직접 같은 생활권으로 경쟁하는 건 아니지만, 2026~2030년 사이 의정부 전역에 신축 물량이 순차적으로 쏟아진다는 건 노후 단지 입장에서는 염두에 둬야 할 변수입니다. 신축 선호가 강해질수록 구축 단지의 상대적 매력은 옅어질 수 있기 때문입니다.
반대로 호재 쪽에서는 녹양역 자체가 2006년 개통 이후 계속 이용객 기반을 다져온 역이라는 점, 그리고 앞서 본 GTX-C·7호선 연장이 예정대로만 진행된다면 의정부 전체의 서울 접근성이 개선된다는 점을 들 수 있습니다. 다만 두 노선 모두 완공 시점이 여러 차례 늦춰진 이력이 있는 만큼, '예정대로'와 '지연 시'를 나눠 보수적으로 접근하시길 권합니다.
학군과 통학 환경
도보권에 고등학교 두 곳이 있습니다. 의정부고등학교가 237m, 의정부광동고등학교가 295m로 가깝습니다.
초등학교는 버들개초등학교 760m, 녹양초등학교 873m 거리이고, 중학교는 의정부여자중학교 847m, 녹양중학교 852m입니다.
다만 중학교는 학교 배정이 추첨 방식이라 거리가 가깝다고 무조건 배정이 확정되는 건 아닙니다. 정확한 배정 학교는 학구도 안내 서비스에서 주소지 기준으로 확인해 보시는 걸 권합니다.
의료 인프라는 어떤가
튼튼어린이병원이 1,192m, 종합병원인 추병원이 1,221m 거리에 있습니다.
의료법인성베드로병원(1,430m), 종합병원인 을지대학교병원(1,583m)과 경기도의료원의정부병원(1,815m)까지 걸어서 닿을 수 있는 거리 안에 종합병원만 세 곳이 있는 셈입니다.
은퇴 후 실거주를 고려하는 분들에게는 정기 통원이나 응급 상황에서 종합병원 여러 곳이 도보~단거리 차량권에 있다는 점이 실질적으로 체감되는 장점일 수 있습니다.
주변 환경 체크 (악재까지 솔직히)
반경 1km 안에서는 그린자원이라는 폐기물처리 시설이 351m 거리에 확인됩니다.
거리가 그리 멀지 않은 만큼 냄새나 소음 체감이 있을 수 있는데, 이 부분은 데이터로 단정할 수 없는 영역이라 로드뷰나 입주민 카페, 관리사무소 문의로 직접 확인해 보시길 권합니다. 대기질이 궁금하다면 에어코리아에서 실시간 수치를 확인할 수 있습니다.
또 하나 짚을 부분은 단지 바로 옆 골목입니다. 동쪽과 서쪽 로드뷰로 보면 낡은 벽돌 다세대·단독주택이 밀집한 좁은 이면도로가 이어지고, 초록 캐노피 지붕에 소형 트럭이 세워진 모습이 보여서 신축 분위기와는 거리가 있습니다.
북쪽 방향은 로드뷰상 사람 키를 넘는 콘크리트 옹벽 위에 단지가 조성돼 있어서, 그쪽 도로에서 단지로 바로 들어오려면 계단이나 우회로를 거쳐야 하는 구조로 보입니다. 다만 단지 내부 도로 자체는 평탄해서 실제 생활 동선에서 이 경사가 크게 문제 되지는 않을 것 같습니다.
같은 북쪽 도로 건너편에는 정육점·철물점 같은 오래된 저층 상가가 늘어서 있고, 그 뒤로 고층 아파트가 겹쳐 보이는 구도였습니다. 오래된 근린 상권과 신축 아파트가 섞여 있는, 의정부 구도심에서 흔히 보이는 풍경입니다.
5년 보고 들어간다면
보유 목적을 실거주에 두느냐, 단기 차익에 두느냐에 따라 판단이 꽤 갈릴 단지입니다.
실거주, 특히 은퇴 이후 오래 살 집을 찾는다면 세대당 주차 1.01대, 노인정, 완만한 내부 동선, 도보권 종합병원 세 곳이라는 조합이 꽤 매력적으로 다가올 수 있습니다. 관공서가 몰려 있는 남쪽 분위기도 번잡함을 피하고 싶은 분들에게는 오히려 장점입니다.
반면 단기 차익을 노린다면 이야기가 달라집니다. 최근 흐름이 완만한 반등 구간이긴 하지만 고점 대비 여전히 낮은 상태고, 74㎡·116㎡처럼 거래가 드문 평형은 환금성 자체를 낙관하기 어렵습니다.
GTX-C와 7호선 연장이 예정대로 진행된다면 5년 뒤 의정부 전체의 위상이 지금과는 달라질 수 있습니다. 반대로 지연된다면 신축 단지들과의 경쟁 속에서 구축인 녹양힐스테이트의 상대적 매력은 지금 수준에 머무를 가능성이 큽니다.
청약으로 들어가는 길
녹양힐스테이트 자체는 구축이라 청약과는 무관하지만, 인근 신규 분양 일정을 알아두면 비교 판단에 도움이 됩니다.
의정부역 센트럴 아이파크는 2026년 3월 26일 입주자모집공고, 4월 8일 1순위 청약으로 2029년 12월 입주 예정입니다. 탑석 푸르지오 파크7은 이미 청약을 마쳤고 2029년 3월 입주가 예정돼 있습니다.
이 밖에 의정부우정 A1블록 공공분양(2028년 6월 입주 예정), 힐스테이트 회룡역파크뷰(2026년 4월 입주 예정), 의정부역 다채로움(2025년 3월 입주), 의정부 롯데캐슬 나리벡시티(2027년 11월 입주 예정)까지 순차적으로 예정돼 있습니다.
정확한 청약 일정과 자격 요건은 청약홈에서 공고문을 직접 확인하시는 걸 권합니다. 의정부 청약 일정은 별도 글에서 더 자세히 다룰 예정이니 이어서 봐주시면 좋겠습니다.
데이터 출처 / 면책
데이터 기준 — 시세·전세가율은 국토부 실거래가 최근 18개월(2026.07 기준), 청약 일정은 청약홈 공고, 병원은 건강보험심사평가원, 학교 거리는 카카오맵 직선거리 기준입니다.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 청약홈(한국부동산원) · 학구도 안내 서비스 · 건강보험심사평가원 · 카카오맵
※ 정보 제공 목적이며 특정 매수·매도·투자를 권유하지 않습니다. 시세·호재·일정은 변동될 수 있으니 계약·청약 전 공식 출처와 현장 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 녹양힐스테이트 주차는 여유가 있나요?
세대당 1.01대로 딱 1대를 넘기는 수준입니다. 1대 가구는 대체로 괜찮지만 2대 이상이라면 관리사무소에 실제 배정 방식을 미리 확인해 보시길 권합니다.
Q2. 은퇴 후 실거주로 고려해도 괜찮은 단지인가요?
노인정 등 부대시설, 평탄한 내부 동선, 도보권 종합병원 세 곳이라는 조합은 분명 장점입니다. 다만 북쪽 방향 접근에 계단·경사가 있고 인접 골목이 노후 주거지라는 점은 함께 고려하시길 권합니다.
Q3. GTX-C나 7호선 연장 수혜를 받는 단지인가요?
직접 정차역은 아닙니다. GTX-C는 의정부역에서 환승, 7호선 연장은 옥정·고산 방면 위주라 녹양힐스테이트는 간접 수혜권에 가깝습니다.
Q4. 74㎡·116㎡ 시세도 84㎡처럼 믿고 봐도 되나요?
74㎡은 5건, 116㎡은 2건으로 거래 표본이 적어 평균값의 신뢰도가 낮습니다. 참고용으로만 보시고 실제 매물은 개별 확인이 필요합니다.
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