의정부 산곡동 대광로제비앙더퍼스트는 2020년식 722세대 84㎡ 단일 평형 단지로, 매매가는 4억 중반~5억 초반, 전세가율은 65% 수준입니다.
의정부에서 신축 아파트로 첫 집을 알아보는 분들이라면 한 번쯤 이름을 들어봤을 단지예요. 산곡동이라는 동네가 낯설게 느껴질 수 있는데, 고산지구라는 계획적으로 조성된 구역 안에 들어서 있어서 주변이 통째로 신축급입니다.
준공 5년 차 단지치고 거래가 꾸준한 편이라, 이번 글에서 로드뷰와 실거래 데이터로 꼼꼼히 뜯어봤습니다.
결론부터 말하면, 2030 세대의 신축 첫 집 마련이라면 안정적인 전세가율(65%)과 준수한 주차·커뮤니티 시설 덕분에 괜찮은 선택지입니다.
다만 걸어서 이용할 지하철역이 없는 비역세권이라, 단기 시세차익을 노리는 투자 목적이라면 GTX-C 개통 시점까지 인내가 필요해 보입니다.
시세는 2026년 8월까지 신고된 실거래 기준이고, 그 이후 교통·개발 일정은 공식 발표 전까지는 전망으로 봐주세요.
위치부터 확인하고 갑시다
대광로제비앙더퍼스트는 경기 의정부시 서광로 169, 산곡동에 자리한 단지예요. 행정동 이름은 낯설어도 이 일대는 고산지구라는 이름으로 통째로 새로 조성된 구역이라, 주변 단지 대부분이 2017~2022년 사이 지어진 신축급입니다.
정문 앞 도로는 로드뷰로 보면 편도 2~3차로에 중앙에 노란 이중선이 그어진 왕복도로이고, 차도와 분리된 넓은 보도블록 인도에 검정색 펜스형 가드레일까지 설치돼 있어요. 인도의 가로수는 아직 어린 편이라 그늘은 부족하지만, 걷는 길 자체는 평탄하고 안전해 보입니다.
항공뷰로 내려다보면 101동부터 108동까지 여러 동이 도로를 따라 살짝 비스듬히 늘어서 있는 구조고, 동간 간격이 넉넉해서 답답한 밀집감은 없습니다. 다만 북쪽 도로 건너편에는 아직 흙이 그대로 드러난 나대지가 남아 있어서, 신도시 특유의 '아직 다 안 끝난' 느낌이 살짝 남아 있어요.
차량 이동은 세종포천고속도로 접근이 가까운 편이라 자가용 동선은 나쁘지 않고, 걸어서 갈 수 있는 거리에 대형마트급 상권도 형성돼 있습니다. 다만 걸어서 이용할 지하철역은 없어서 대중교통은 버스 의존도가 높은 편이에요. 이 부분은 뒤에서 교통 호재와 함께 자세히 다룰게요.
단지 개요 — 몇 세대, 몇 년생인가
2020년 4월 13일 사용승인을 받은 대광로제비앙더퍼스트는 총 722세대, 9개동 규모의 단지입니다. 시공은 (주)대광건영이 맡았고, 난방은 지역난방, 구조는 계단식이에요.
세대당 주차대수는 1.25대(지상 52대·지하 853대, 총 905대)로 요즘 짓는 단지치고 나쁘지 않은 수준입니다. 다만 1.25대라는 건 두 집이 차 세 대를 나눠 쓰는 셈이라, 맞벌이라 차가 두 대인 가구는 저녁 시간대 주차가 여유롭지 않을 수 있어요.
정확한 혼잡도는 로드뷰만으로는 판단이 안 되는 부분이라, 입주민 카페나 관리사무소에 한 번 확인해보시는 걸 추천합니다.
승강기는 36대, CCTV는 217대가 설치돼 있고, 관리사무소·노인정·보육시설·문고·주민공동시설·어린이놀이터·휴게시설·커뮤니티공간·자전거보관소 같은 부대복리시설도 고루 갖췄습니다.
항공뷰 기준으로 보면 단지 전체가 도로를 따라 비스듬히 배치된 여러 동으로 이뤄져 있고, 완전한 ㅁ자나 일자형은 아니에요. 남쪽과 서쪽으로는 잔디 녹지와 붉은 우레탄 포장 조깅 트랙이 있는 공원형 공간이 붙어 있어서, 단지 저층부 조경은 신축답게 잘 갖춰진 편입니다.
실거래가로 보는 지금 가격
| 평형 | 매매 평균 (범위) | 거래 | 전세 평균 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 84㎡(34평) | 4억 8,584 (4억 5,000~5억 2,500) | 56건 | 3억 1,372 | 65% |
국토부 실거래가 기준 최근 18개월 · 2026.08 기준
표에서 보듯 84㎡ 단일 평형이라 평형 고민 없이 가격만 보면 되는 단순한 구조예요. 최근 18개월 56건이나 거래돼서 표본이 충분한 편이니, 시세 신뢰도는 높다고 봐도 됩니다.
전세가율은 65%로, 매매가에서 전세보증금을 뺀 나머지, 그러니까 실제로 손에 쥐고 들어가야 하는 돈의 비중이 35% 정도라는 뜻이에요. 갭투자 관점에서 보면 최근 신축치고는 갭이 넉넉히 벌어진 편은 아닙니다.
가격 위치를 보면 84㎡는 2026년 1월 고점 대비 4% 정도 빠진 상태고, 최근 3개월 흐름은 보합(0%)입니다. 크게 밀리지도, 다시 튀어 오르지도 않고 옆으로 기는 흐름이라, 지금이 바닥인지는 조금 더 지켜봐야 할 구간으로 보여요.
16개월 추이를 그래프로 보면 이 흐름이 한눈에 들어올 거예요.
인근 단지와 평당가 비교
| 단지 | 평당가 (84㎡(34평) 기준) | 입주 |
|---|---|---|
| 의정부역센트럴자이앤위브캐슬 | 3,252만 | 2022 |
| 탑석센트럴자이 | 2,725만 | 2021 |
| 호반베르디움1차 | 2,140만 | 2017 |
| 대광로제비앙더퍼스트 (이 단지) | 1,899만 | 2020 |
| 의정부민락우미린더스카이 | 1,848만 | 2018 |
| 민락2지구18단지호반베르디움 | 1,731만 | 2017 |
| 반도유보라아이비파크 | 1,685만 | 2017 |
평당가 = 매매가 ÷ 전용평, 국토부 실거래 중앙값(최근 18개월) · 인근 동연식 단지
평당가는 전용면적 기준 평(3.3㎡)당 가격이에요. 네이버부동산 등에서 흔히 보는 공급면적 기준 평단가보다 숫자가 좀 더 높게 나오는 게 특징이라, 다른 사이트 시세와 비교할 때 헷갈리지 않도록 주의하면 좋겠습니다.
비교 대상 여섯 곳 중에서 우리 단지는 낮은~중간 축에 속합니다. 가장 비싼 두 곳인 탑석센트럴자이(2021년)와 의정부역센트럴자이앤위브캐슬(2022년)은 공통적으로 역세권 브랜드 대단지라는 프리미엄이 붙어 있어요.
반대로 반도유보라아이비파크(2017년)나 민락2지구18단지호반베르디움(2017년)처럼 연식이 더 오래된 곳들은 우리 단지보다 낮게 형성돼 있습니다. 결국 신축 프리미엄은 어느 정도 받고 있지만, 역세권이 아니라는 점이 평당가 상단을 눌러주고 있는 그림이에요.
출퇴근 동선과 교통 호재
대광로제비앙더퍼스트는 걸어서 갈 수 있는 지하철역이 없는 비역세권 단지예요. 가장 가까운 전철역인 회룡역(1호선·의정부 경전철)이나 의정부역까지는 버스로 이동해야 합니다.
가장 큰 호재는 GTX-C 의정부역 정차예요. 덕정에서 출발해 의정부·창동·청량리를 거쳐 삼성·수원까지 잇는 노선으로, 의정부시 GTX-C 안내에 따르면 2026년 들어 일부 구간이 착공에 들어간 상태입니다.
뉴스1 보도로는 완공이 2031년 이후로 늦춰질 수 있다는 전망도 나오고 있어서, 개통 시점은 공식 일정이 나올 때까지 여유 있게 잡아두는 게 안전해요.
다만 이 단지 기준으로 보면 의정부역까지 도보권이 아니라, GTX가 개통돼도 역까지 가는 버스·환승 시간은 그대로 남는다는 점을 감안해야 해요. 정확한 도보·버스 소요시간은 카카오맵으로 직접 확인해보시는 걸 권합니다.
넓게 보면 세종포천고속도로 접근이 가까운 편이라 자가용으로 서울 방면 이동은 나쁘지 않아요. 다만 대중교통 중심으로 출퇴근하는 2030 실수요자라면 버스 배차·환승 동선을 미리 체크해보는 게 좋습니다.
정문 앞 도로에는 버스 정류장이 가깝게 있는 편이라, 로드뷰로 보면 정류장 인프라 자체는 잘 갖춰져 있는 걸 확인할 수 있어요.
주변 개발 호재와 악재
호재부터 보면, 산곡동 복합문화융합단지 안에 이마트 트레이더스가 들어올 예정이에요. 세계일보 보도에 따르면 의정부시와 이마트가 업무협약을 맺었는데, 개장 시점은 언론마다 2026년 하반기에서 2027년 상반기 사이로 다르게 나오고 있어 정확한 오픈일은 공식 발표를 기다려야 합니다.
다만 이 단지를 볼 때 더 눈여겨봐야 할 건 공급 물량이에요. 인근에서만 힐스테이트 회룡역파크뷰 1,816세대(2026년 4월 입주 시작), 의정부우정 A1블록 공공분양 538세대(2028년 6월 입주 예정), 탑석 푸르지오 파크7 935세대(2029년 3월 입주 예정)가 순차적으로 시장에 풀립니다.
여기에 556세대 규모 의정부역 센트럴 아이파크까지 더하면, 앞으로 몇 년간 의정부 안에서만 수천 세대가 새로 공급되는 셈이에요. 입주 시기가 겹치는 단지끼리는 전월세가 눌리는 경향이 있어서, 이 시기 전월세를 놓을 계획이라면 주변 입주장 시점을 한 번 체크해보시길 권합니다.
학군과 통학 환경
도보권 학교로는 고산초등학교(598m), 훈민초등학교(941m)가 있고, 중학교는 훈민중학교(579m)가 가장 가깝습니다. 다만 중학교는 추첨 배정이라 거리만으로 배정이 확정되는 게 아니라는 점은 꼭 기억해두세요.
고등학교는 고산고등학교가 611m 거리에 2027년 3월 개교 예정으로 잡혀 있어요. 아직 문을 열기 전인 학교라, 실제 개교 여부와 학군 형성은 개교 이후 상황을 지켜봐야 합니다.
정확한 학교 배정 구역은 해마다 조정될 수 있어서, 계약 전에는 학구도 안내 서비스에서 최신 배정 학교를 직접 확인해보시는 걸 추천합니다.
의료 인프라는 어떤가
주변 종합병원으로는 리하트병원(1,950m), 연세고든병원(1,953m)이 있어요. 두 곳 다 걸어서 가기는 조금 먼 거리라, 응급 상황을 대비한 동선은 자가용이나 대중교통 기준으로 생각해두는 게 좋습니다.
주변 환경 체크 (악재까지 솔직히)
반경 1km 안에서는 주요 비선호시설이 확인되지 않았어요. 이건 없는 걸 감추는 게 아니라 실제로 검토했는데 안 나왔다는 뜻이라, 오히려 안심하고 참고하셔도 됩니다.
다만 로드뷰로 보면 아쉬운 부분도 몇 가지 눈에 띕니다. 동쪽 상가거리는 왕복 다차선 대로에 바로 붙어 있어서 상가 앞 소음이나 차량 노출이 있을 수 있어요.
북쪽 도로 건너편에는 아직 맨흙이 드러난 나대지가 남아 있어서 주변 정비가 완전히 끝나지 않은 인상도 있습니다. 남쪽 도로에는 어린이보호구역과 과속방지턱 표지가 보이는데, 아이 키우는 집 입장에서는 오히려 안전 요소로 볼 수도 있어요.
솔직히 인도 가로수가 전부 어린 나무라 그늘이 부족한 건 여름철엔 아쉬운 부분입니다. 주차장 혼잡도나 실제 관리 상태처럼 사진만으로 판단하기 어려운 부분은 입주민 카페나 관리사무소에 직접 문의해보시는 걸 권합니다.
대기질이 궁금하다면 에어코리아에서 실시간으로 확인할 수 있어요.
지인이 물어본다면 이렇게 답할 겁니다
"이 동네에서 신축 첫 집 구하는데 여기 어때?"라고 물어보면, 2030이고 실거주 목적이면 꽤 괜찮은 선택지라고 답할 것 같아요. 신축 감가가 어느 정도 끝난 5년 차에 전세가율까지 65%로 안정적이라, 무리한 갭 없이 들어가기 좋은 조건이거든요.
반대로 말릴 상황도 있어요. 몇 년 안에 되팔 생각으로 들어오는 단기 투자라면, GTX 개통 시점까지 시간이 꽤 남아있고 그 사이 주변에 신축 공급이 계속 풀리는 걸 감안해야 합니다.
차 두 대를 굴리는 맞벌이 가구라면 주차 여유를 미리 확인해보고 결정하시길 권해요. 대중교통으로 서울 도심까지 매일 장거리 출퇴근을 해야 하는 분이라면, 버스 환승이 낀 동선을 실제로 한 번 타보고 판단하시는 게 후회가 적을 거예요.
이 동네 청약 일정도 챙기세요
기존 아파트만 보지 말고 주변 청약 일정도 같이 챙겨보면 선택지가 넓어져요. 의정부역 센트럴 아이파크(공고 2026-03-26, 1순위 2026-04-08), 탑석 푸르지오 파크7(공고 2025-08-25, 1순위 2025-09-05), 힐스테이트 회룡역파크뷰(공고 2025-07-11, 1순위 2025-07-22)처럼 최근 1~2년 사이 이 일대에서 분양이 꾸준히 이어지고 있습니다.
이미 접수가 끝난 건들도 있지만, 입주자모집공고 세부 일정은 계속 바뀔 수 있으니 청약홈에서 최신 공고를 직접 확인하는 습관을 들이시길 권합니다. 의정부 다른 단지 분석은 이후 글에서 이어갈 예정이에요.
데이터 출처 / 면책
데이터 기준 — 시세·전세가율은 국토부 실거래가 최근 18개월(2026.08 기준), 청약 일정은 청약홈 공고, 병원은 건강보험심사평가원, 학교 거리는 카카오맵 직선거리 기준입니다.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 청약홈(한국부동산원) · 학구도 안내 서비스 · 건강보험심사평가원 · 카카오맵
※ 정보 제공 목적이며 특정 매수·매도·투자를 권유하지 않습니다. 시세·호재·일정은 변동될 수 있으니 계약·청약 전 공식 출처와 현장 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 대광로제비앙더퍼스트는 역세권인가요?
아니에요. 걸어서 이용할 수 있는 지하철역이 없는 비역세권 단지고, 회룡역이나 의정부역까지는 버스로 이동해야 합니다.
Q. 세대당 주차 1.25대면 차 두 대를 둬도 괜찮을까요?
산술적으로는 여유가 있는 편이지만, 실제 저녁 시간대 혼잡도는 세대별 차량 보유 상황에 따라 달라질 수 있어요. 관리사무소에 실측 문의를 해보시는 걸 추천합니다.
Q. 84㎡ 말고 다른 평형도 있나요?
이번 데이터 기준으로는 84㎡ 단일 평형 거래만 확인됩니다. 다른 평형 존재 여부는 카카오맵이나 공식 단지 정보에서 한 번 더 확인해보시면 좋아요.
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